DECRETO ANDALUZ SOBRE LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA VIVIENDA: ¿MEDIDA SOCIAL O ELECTORAL?

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Hoy, nos despertábamos con la noticia de la entrada en vigor del Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril (BOJA 11/04/2013), aprobado el martes pasado por la Junta de Andalucía, y que ha generado una gran expectación.

 

Es el Decreto-Ley de Medidas para Asegurar el Cumplimiento de la Función Social de la Vivienda.

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Su aspecto más destacado:

Permitirá expropiar temporalmente viviendas a los bancos para impedir desahucios que puedan provocar riesgo de exclusión social e incluye sanciones de hasta 9.000 euros a las entidades que no alquilen las casas vacías.

 

Mi pregunta es: ¿medida social o electoral?

 

 

 

Comienza la Exposición de Motivos del Decreto citando el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos:

Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial (…) la vivienda (…)”,

así como con el Derecho de todos los españoles a la Vivienda Digna reconocido en el artículo 47 de la Constitución.

 

Pese a su importancia, es cierto que, en su momento, como consecuencia del boom inmobiliario, en la práctica, la vivienda no dejó de ser otro simple bien de consumo sujeto a las leyes del mercado.

Con la crisis y la onda expansiva del estallido de la burbuja inmobiliaria, se ha puesto al descubierto la ficción en la que se fundamentaba el sistema hipotecario español y, lo que es más importante, una cruda realidad: la imposibilidad de muchas familias de hacer frente a sus hipotecas y los consecuentes desahucios.

 

A lo largo de este mes, está previsto que se elabore por la Junta de Andalucía un nuevo registro de viviendas deshabitadas, aunque la Junta calcula que son entre 700 mil y un millón, y que, entre 350 mil y medio millón son propiedad de la banca.

Además, se calcula que, desde 2007, se han producido alrededor de 87.000 desahucios.

 

¿Qué medidas prevé el Decreto?

En ese contexto de cifras, se plantea por el Gobierno andaluz como urgente y necesario la adopción, por parte de los poderes públicos, de una serie de medidas dirigidas a asegurar la función social de la vivienda.

En base a ello, se elabora este Decreto como un plan de choque para frenar la “sangría social” de los desahucios y que prevé, como principales medidas, las siguientes:

  • – La expropiación temporal por un plazo de tres años del uso de las viviendas “en inminencia” de desahucio en caso de riesgo de exclusión social o amenaza para la salud física o psíquica de las personas

 

  • – Sanciones a bancos, inmobiliarias y entidades de gestión patrimonial que tengan viviendas vacías

 

  • – Paquete de incentivos para que las personas físicas propietarias de pisos vacíos pongan sus casas en alquiler

 

  • – Se creará por primera vez  un Registro de Viviendas Deshabitadas

 

Requisitos para la expropiación temporal

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Una primera cuestión debe quedar clara: es una medida excepcional.

Su objetivo inicial es que dicha expropiación tendrá una duración máxima de tres años.

 

Podrán ser beneficiarias de esta expropiación de uso las personas que cumplan los siguientes requisitos:

  • – Tener su residencia habitual y permanente en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria, siendo su única vivienda en propiedad y no poseer ningún miembro de la unidad familiar que conviva en la vivienda objeto de ejecución hipotecaria la titularidad de ninguna vivienda.

 

  • – Tener la condición inicial de propietarios y deudores hipotecarios

 

  • – Que el lanzamiento pueda generar una situación de emergencia o exclusión social

 

  • – Que se den los siguientes requisitos económicos:

* La ejecución hipotecaria debe ser consecuencia del impago del préstamo

* Que las condiciones económicas de la persona hayan sufrido un importante menoscabo, provocando una situación de endeudamiento sobrevenido

Se entiende esta circunstancia cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,5% y ello supongo más de un tercio de los ingresos familiares.

Es decir, la carga hipotecaria debe haber supuesto un incremento del 50% sobre la renta, siendo la cuota a pagar por la hipoteca más de un tercio de los ingresos mensuales.

 

  • – Los ingresos familiares no deben superar los 1.597,53 euros (tres veces el IPREM)

 

A cambio, la persona beneficiaria quedará obligada al pago a la Administración expropiante de una cantidad en concepto de contribución al pago de justiprecio, en cuantía no superior al 25% de los ingresos de la unidad familiar que conviva en la misma.

 

Sanciones

El Decreto no prevé sanciones para las personas físicas propietarias de pisos vacíos.

Respecto a éstas, se contempla un paquete de incentivos, especialmente de carácter fiscal, para que pongan sus viviendas en alquiler.

 

Las sanciones (leves, graves y muy graves) se contemplan para personas jurídicas, bancos, inmobiliarias o entidades de gestión patrimonial que no destinen al arrendamiento su reserva residencial.

La cuantía de las sanciones alcanza hasta los 3.000 euros en el caso de las leves, hasta 6.000 euros en el caso de las graves y hasta 9.000 euros en el caso de las muy graves, sin que, en ningún caso, puedan imponerse multas inferiores a 1.000 euros.

 

Cuando las infracciones afecten a varias viviendas, aunque pertenezcan a la misma promoción, podrán imponerse tantas sanciones como infracciones se hayan cometido respecto de cada vivienda cuando la conducta infractora sea individualizada en relación con viviendas concretas.

 

Quedan exentas de la regulación las segundas residencias, las de recreo y las afectadas por la legislación turística.

 

La recaudación de las multas se destinará a políticas de vivienda y al patrimonio público de suelo de la Administración.

 

Aspectos legales

Pese a que por parte del Gobierno central ya se ha dicho que se estudiará el “encaje legal” de este Decreto-Ley, su constitucionalidad ha sido defendida por el propio Presidente andaluz, José Antonio Griñán.

También se han querido despejar las dudas a este respecto por parte de la Consejera de Fomento y Vivienda, Elena Cortés, refiriéndose a la Ley Hipotecaria y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Por su parte, el Ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, ha afirmado que se analizarán los “hipotéticos efectos” del Decreto Ley y ha defendido que “la respuesta tiene que ser para la totalidad de los ciudadanos españoles, al margen de la comunidad autónoma en la que vivan”.

 

Representantes del Poder Judicial también se han manifestado, como el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía o el propio Consejo General del Poder Judicial, a través de su portavoz, Gabriela Bravo, que considera que “todas las iniciativas” que las comunidades autónomas adopten para frenar los desahucios, legalmente y dentro de su marco competencial, son “positivas”.

 

Parece que todo el mundo quiere ser prudente.

 

Pero uno de los principales aspectos legales a tener en cuenta se produce con respecto al artículo 33 de la Constitución que consagra el Derecho a la Propiedad Privada.

En su párrafo segundo señala que su “función social delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”.

Pero, en su párrafo tercero matiza que:

Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes”.

 

Da la impresión de que el Decreto de la Junta de Andalucía haya pretendido desarrollar este artículo.

No obstante, se trata de un gran juego de malabarismo,  que mantiene un difícil equilibrio, apoyando un pie en la legalidad y otro en la moralidad.

Por un lado, cabe preguntar: ¿qué clase de interés social es el que permite que una familia sea desahuciada, dejándola en la calle, cuando hay miles de viviendas vacías?

Pero por otro, cabe preguntar: ¿qué interés social es el que permite que se incumplan las condiciones de un contrato legal?

 

Cualquiera que sea la respuesta, el Decreto en sí también plantea una serie de interrogantes.

La medida, ¿soluciona el problema o es un parche temporal?

 

¿Qué sucederá cuando transcurran los tres años y expire el plazo de expropiación, especialmente, si continua la situación económica actual?

 

¿Qué sucede si el banco pone en alquiler las viviendas, pero al precio que estime conveniente y no “consigue” alquilarlas?

 

Otras Comunidades Autónomas como País Vasco o Cataluña, intentaron poner en marcha medidas similares sin éxito.

En esta ocasión, Andalucía se acogerá a normas internacionales, estatales y también regionales para salvar esta iniciativa.

El caso es que ya, otras Comunidades Autónomas como Canarias o Castilla y León, dicen que estudiarán la “viabilidad jurídica” del Decreto aprobado por la Junta de Andalucía.

Para algunos “demagogia y populismo”, para otros “necesidad perentoria y servicio del interés general”.

Como siempre, el tiempo y los hechos pondrán a cada cosa en su sitio.

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